Индивидуальный предприниматель и ипотека — очень часто абсолютно несовместимые вещи между собой. Получить кредиты ИП сложно, так как нужно предоставлять справку о доходах. Выходит такая ситуация, что сам по себе доход-то есть, а кредита – нет.
Банки не очень стремятся выдавать кредиты индивидуальным предпринимателям. Сотрудники чуть ли не сразу выносят вердикт, что ИП заемщиком быть не может, а если может, то точно не у них. Рассмотрим, в чем причина такого отношения и в чем сложность получить ипотечный кредит ИП.
Причины отказа ИП в предоставлении ипотечного кредита
У работающего человека есть зарплата. А если есть зарплата, то значит, есть и доход. Справку (форма 2-НДФЛ) получить легко, она предоставляется в банк, и проблем обычно не возникает.
Но у индивидуального предпринимателя совсем другая ситуация. Доход у ИП, безусловно, присутствует, но зарплаты как таковой нет. В таком случае справку взять невозможно. А по логике банка, если нет справки, то значит, нет и доходов. И выходит, что вот таким вот «безработным» кредит взять не дают.
ВАЖНО! Зарплаты нет у тех, кто платит вмененный налог или использует упрощенную систему налогообложения, и таких большинство. Это делается по понятной причине: чтобы не платить лишние налоги с нее (и как работодатель, и как работник), учитывая, что до этого и так был уплачен налог на полученную прибыль.
Платя налог по упрощенной схеме, ИП кладет деньги себе в карман и, помимо этого налога, больше ничего не платит.
Разновидности упрощенной системы налогообложения:
- Налог с дохода предпринимателя. Неважно, какая у ИП прибыль и получил он ее вообще после всех вычетов из дохода (аренда помещений, зарплаты сотрудникам и т.д.). Есть определенный налог на определенный доход, все остальное – проблемы самого предпринимателя.
- Налог с прибыли предпринимателя. Сначала из дохода ИП вычитает расходы и из оставшейся суммы (прибыли) и платит налог.
В случае первого варианта кредит получить очень сложно, так как неизвестно, сколько средств остается у ИП после вычета всех расходов. Второй вариант – самый лучший для ИП, который хочет получить ипотечный кредит. Ниже будет сказано почему.
Если выбран налог на вмененный доход, то в этом случае сумма фиксированная с предварительно ожидаемой и рассчитанной прибыли. Налоговую не интересует, как у предпринимателя идут дела, какой оборот и прибыль. Налог установлен и должен быть заплачен в любом случае. Используя такую схему налогообложения, ипотечный кредит в банке получить тяжело по той же причине, что и при схеме с налогом с дохода – банку просто сложно судить о реальных уровнях дохода ИП.
Что нужно сделать, чтобы ИП получил ипотечный кредит
Есть факторы, которые облегчат процедуру получения кредита:
- Положительная кредитная история (например, успешно выплаченный кредит на открытие бизнеса).
- Стабильный доход ИП.
- Прозрачная схема доходов и платежеспособность (а также возможность ее доказать).
- Использование общей, а не упрощенной схемы налогообложения.
Последний пункт весьма важен, т.к это намного привлекательнее для кредиторов, однако, как указано выше, большинство ИП платят по упрощенной. Тут есть выход. Самое главное для любых банков – это стабильность и прозрачность доходов. Подтверждение этому легко предоставить, платя налог с прибыли. В этом случае установить сумму реального доход предпринимателя не составит никакого труда.
Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование для ИП поддерживается государством и получить его стало на порядок проще, все равно следует соблюдать следующие правила:
- Прозрачная отчетность о доходах.
- Обращение в банки с программами по кредитованию малого и среднего бизнеса.
- Максимально возможное обеспечение кредитору.
- Стабильная прибыль (не стоит идти за ипотекой сразу, подождите хотя бы год успешного существования бизнеса).
Основные документы для получения ИП ипотеки в банке
Список документов, необходимых для предоставления кредита ИП, несколько отличается от классического:
- Паспорт гражданина Российской Федерации.
- Свидетельство государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
- Налоговая декларация (сроком за год) — тем, кто использует упрощенную схему уплаты налогов.
- Налоговая декларация (сроком за 2 года) — тем, кто использует схему с налогом на вмененный доход.
- Документы по налоговому периоду (последнему) — тем, кто отчитывается по налоговой системе на доходы физлиц.
- Лицензия (возможна копия) на занятие какими-либо видами деятельности.
Документы по самому приобретаемому жилью и документы для непосредственной регистрации ипотечного кредита (при положительном решении банка по этому вопросу) не отличаются от тех, которые предоставляются при классическом кредитовании.
ВАЖНО! Возможно, указанных выше документов будет недостаточно. Список может быть дополнен по индивидуально разными банками. Будьте готовы, что вам придется взять на себя труд собрать иные необходимые бумаги.
Совсем другое дело — это взятие ипотечного кредита на выгодных для себя условиях. Ситуация такова, что подавляющее большинство банков предоставляют кредитование по поистине огромным процентным ставкам – вплоть до 30%. Все это выливается в огромную сумму переплат, и на сегодняшний день с этим ничего поделать нельзя.
В какие банки стоит обратиться
К сожалению, далеко не в каждом банке ИП позволят улучшить свои жилищные условия. Те, в которых присутствуют соответствующие программы, отличаются жесткими условиями кредитования. Во-первых, указанная выше серьезная процентная ставка, а во-вторых, объем необходимых документов, который почти наверняка будет отличаться от стандартных.
Ипотечный кредит для ИП возможно получить в следующих банках (отличительные особенности):
- Сбербанк:
- Довольно выгодные условия, несильно отличающиеся от ипотеки для физлиц.
- Сбор внушительного пакета документов.
- Уралсиб:
- Срок кредита – до 120 месяцев, размер — до 95 млн рублей.
- Процентная ставка — от 14,25%.
- Необходимость самому заемщику обеспечить не менее 20% от общей стоимости жилья.
- МДМ-банк:
- Срок кредита — до 5 лет.
- Процентная ставка — от 13,5%.
- ВТБ24:
- Срок кредита – до 10 лет.
- Необходимость аванса от ИП — 20% от стоимости жилья.
- Программа «Победа над формальностями». Для предпринимателя удобна тем, что не нужно собирать для банка дополнительные документы. Но есть и существенные минусы: первоначальный взнос (от 40%), процентная ставка — от 14,5%.
- Россельхозбанк (Ипотечные кредиты предоставляются только на покупку коммерческой нежилой недвижимости):
- Отсрочка (до 1 года).
- Индивидуальный график для погашения.
- Отсутствие надобности в поиске поручителей.
Для покупки жилья есть программа «Ипотека по двум документам». Процентные ставки для ИП и физлица идентичны. Для покупки коммерческой недвижимости – программа «Бизнес – Недвижимость» (срок до 120 месяцев, процентная ставка – от 16,2%).
Подробнее об условиях и требованиях вы всегда можете узнать в филиалах банков. Разумеется, условия могут отличаться от вышеизложенных. К сожалению, стабильность в нашем государстве — понятие довольно условное.
ВАЖНО! Всегда уточняйте любые мелочи у сотрудников, т.к. банк не все нюансы своих программ кредитования клиенту раскрывает сам.
Хоть число банков, предоставляющих ИП возможность ипотечного кредитования, увеличивается, не гонитесь за небольшой выгодой в ущерб надежности кредитора. Лучше выберите проверенный банк. Будьте осторожны и внимательны при работе с кредитами.