Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Основные особенности заключения соглашения
Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:
- По итогам проведенных торгов.
- Без торгов.
6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.
Торги на право оформления договора
Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.
Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:
- Направление извещения об организации торгов.
- Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
- Прием и рассмотрение заявок.
- Проведение мероприятия.
- Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.
В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:
- Дата и место проведения мероприятия.
- Предмет торгов (муниципальное помещение).
- Наличие обременений.
- Порядок проведения аукциона или конкурса.
- Начальная стоимость.
Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:
- На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
- Не отправлен нужный перечень документов.
- В предоставленных бумагах имеются неточности.
- Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.
ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.
Заключение договора без проведения торгов
Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:
- Товарищества собственников недвижимости.
- Лицо, являющееся единственным участником торгов.
- Образовательный субъект.
- Частное медицинское учреждение.
Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:
- Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
- Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Можно ли расторгнуть договор?
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
Проводки
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.